Bologna (giovedì, 27 novembre 2025) — Bologna si presta bene al ruolo di capitale dell’abitare italiano. Città universitaria, città di flussi, città con un patrimonio residenziale ampio ma non sempre disponibile. È qui che Confabitare ha deciso di collocare la propria Convention nazionale e, più che un convegno, è un focus lucido sul tema che tutti citano e pochi analizzano veramente nel dettaglio: le locazioni brevi. Questa volta Bologna non fa da cornice, ma fa da motore: venerdì 28 novembre, dalle 14 alle 19, all’Hotel Savoia Regency in via del Pilastro 2, si terrà la Convention Nazionale di Confabitare dedicata al tema “Locazioni brevi e turistiche, ospitalità che cambia, regole locali e prospettive nazionali”. L’ingresso è libero e la cittadinanza è invitata. Sarà un pomeriggio diverso dal solito dibattito rituale sull’abitare, perché per una volta non si cercano slogan, non si ripetono colpe generiche e non si inseguono fantasmi mediatici. Si cercano risposte vere. Risposte tecniche. Risposte politiche. Risposte che molti aspettano da anni su quella che viene presentata come una piaga nazionale: le locazioni brevi. Confabitare, che rappresenta migliaia di proprietari, arriva a questo appuntamento con un corredo di numeri che non richiedono interpretazioni creative. Numeri che costringono a guardare dove il dibattito pubblico di solito non vuole guardare. E soprattutto con la convinzione, dichiarata apertamente da Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, che “la discussione sulle locazioni brevi non può più funzionare come un alibi collettivo: la crisi dell’abitare si genera altrove”. Da mesi, forse anni, il dibattito politico e giornalistico procede con una certa disinvoltura. La colpa della crisi dell’abitare, si dice, è degli affitti brevi. È una colpa che ha il pregio della semplicità: un settore riconoscibile, visibile, narrativamente comodo. Il proprietario che si “butta” sullo short rent appare, agli occhi dell’opinione pubblica, come una versione contemporanea dell’egoismo immobiliare. Eppure, come spesso accade, la realtà è meno elementare di come la si rappresenta. Le dichiarazioni sulle locazioni brevi meritano una riflessione fondata sui numeri, non sulla suggestione. “L’amministrazione ha annunciato restrizioni e limiti, ma lo ha fatto senza presentare un quadro quantitativo del fenomeno – aggiunge il presidente Zanni-. Alla Convention nazionale di Confabitare presenteremo i dati effettivi del fenomeno, in modo trasparente. Numeri che mostrano con chiarezza che l’incidenza degli appartamenti interi destinati a uso turistico è contenuta e che buona parte delle inserzioni riguarda stanze o porzioni di abitazioni, non unità sottratte al mercato residenziale. I dati reali dicono una cosa semplice: “il fenomeno è minimo, la crisi dell’abitare nasce altrove”. Lo sapevamo, ma l’analisi lo conferma: il fenomeno delle locazioni brevi a Bologna è composto da due realtà diverse, che nei dati vengono sommate ma che in realtà non hanno lo stesso peso. Da una parte ci sono gli appartamenti interi, che rappresentano la componente realmente strutturale del mercato breve perché sottraggono un’intera unità all’offerta residenziale tradizionale. Dall’altra ci sono gli annunci di stanze, che descrivono un universo molto più eterogeneo: in alcuni casi sono porzioni di abitazioni dove vive il proprietario, in altri sono camere ricavate da un appartamento intero suddiviso e pubblicato con annunci separati. Ed è proprio questo il punto metodologico: gli annunci non permettono di sapere quanti appartamenti effettivi si nascondano dietro le stanze. Un singolo immobile può generare più annunci, e questo rende impossibile stabilire con precisione quanto dell’offerta “a stanze” corrisponda a unità abitative aggiuntive e quanto invece sia parte di abitazioni già incluse altrove nelle rilevazioni. La sola cosa che possiamo dire con certezza è che la parte davvero incisiva è quella degli interi, mentre il segmento delle stanze ha un impatto molto più contenuto sul patrimonio complessivo. Se ci spostiamo sul fronte delle locazioni ordinarie, il quadro cambia completamente. È questo il perimetro dell’offerta reale, quello che descrive come si muove il mercato quando parliamo di affitti a medio e lungo termine. Accanto a tutto questo, però, resta un dato che nessuna analisi può ignorare: la presenza consistente di appartamenti che non entrano affatto nel circuito della locazione. Ed è qui che si concentra il vero nodo del problema abitativo: in quella parte del patrimonio che rimane fuori dal mercato e che pesa più di qualunque categoria di affitto. Ed è qui che il discorso tocca il punto che nessun numero riesce a mascherare: molti proprietari scelgono di non immettere i loro immobili nel mercato perché non si sentono tutelati. Il problema non è la redditività, ma la prevedibilità. È la percezione di rischio davanti alla morosità, ai tempi incerti per recuperare un immobile, alla difficoltà di far valere un contratto. In assenza di tutele effettive, la locazione tradizionale diventa un campo minato, e una quota rilevante di proprietari preferisce lasciare l’alloggio inutilizzato piuttosto che esporsi a contenziosi che il sistema non è in grado di gestire con rapidità ed equilibrio. Gli sfratti prima, durante e dopo il Covid, dimostrano che la vera fragilità del mercato non sta nelle locazioni brevi, ma nell’incertezza strutturale della locazione tradizionale. Ciò che pesa davvero sul mercato dunque, non è l’espansione delle locazioni brevi, ma l’immobilismo di molti proprietari che non sentendosi protetti, si sottrae del tutto al circuito della locazione. Zanni, lo dice con una frase che oggi risuona come un paradosso politico: “Il vero nemico della locazione non è il turista, è l’incertezza”. L’incertezza è un concetto più sociologico che economico. È fatta di storie quotidiane di morosità, tempi infiniti per liberare un immobile, tutela asimmetrica, difficoltà nel recupero dei crediti, norme che si sovrappongono e cambiano con una velocità che impedisce ogni programmazione. Zanni la definisce “la malattia invisibile che tiene migliaia di proprietari lontani dal mercato”. E non è difficile capire perché: quando l’inquilino che non paga diventa un fatto strutturale, il sistema inizia a implodere. “Continuare a indicare nelle locazioni brevi il motore della crisi dell’abitare è un modo elegante per non affrontare la realtà – continua Zanni-, il problema non è nelle locazioni brevi, ma nelle case vuote, nella sfiducia, nella paura della morosità”. L’Italia, nel frattempo, vive il ritorno del turismo internazionale. Le città d’arte si riempiono, i piccoli borghi diventano attrattivi per i turisti, gli hotel continuano a lavorare, ma in alcuni luoghi, quelli più remoti, non ci sono e in centro città possono non rispondere alle esigenze di tutti i turisti, così una parte del patrimonio residenziale, una parte minima, in termini statistici risponde a questa richiesta. Intanto la nuova Legge di Bilancio si affaccia nel dibattito con l’ambizione di controllare il fenomeno. Ma Zanni, anche su questo, non concede sconti: “Possiamo regolamentare quanto vogliamo, ma se non affrontiamo il nodo della sicurezza contrattuale l’offerta non crescerà. La politica deve chiedersi perché oltre un terzo dei proprietari non vuole più affittare. È lì che si decide il futuro dell’abitare, non nel conteggio degli host”. È un’osservazione che spazza via molta retorica e va dritta al punto che pochi vogliono toccare: la locazione tradizionale non funziona più perché chi dovrebbe praticarla non si sente protetto.
La discussione sulle locazioni brevi, dunque, funziona come una distrazione ottica. Si concentra lo sdegno su un segmento marginale perché affrontare la morosità richiede coraggio politico. La narrativa semplice resiste, ma la realtà le passa accanto con una compostezza persino irritante: gli appartamenti che la legge vuole sottrarre allo short rent non tornerebbero magicamente sul mercato tradizionale. Molti finirebbero nelle stesse fila degli sfitti. Ed è quasi ironico che il mercato immobiliare, nel suo assetto più statico, venga ignorato proprio mentre si discutono nuove proibizioni.
La Convention di Confabitare a Bologna lancia una sfida culturale. Invita politica e istituzioni al dibattito, a guardare dove davvero si produce la crisi: nella sfiducia, nei rischi non gestiti, nel disagio dei proprietari che non si sentono più parte di un sistema tutelato. Ora servono strumenti concreti, procedure snelle, una regia capace di tenere insieme pubblico e privato. “Noi proponiamo l’istituzione di un Ministero per la Casa e l’Abitare e un tavolo dedicato, che sappia disegnare linee guida precise. Se non ci sono governance e metodo, anche il progetto migliore rischia di apparire poco solido – dice Zanni. La soluzione, come spesso accade, richiede meno ideologia e più realtà”. Zanni chiude la sua analisi con una domanda: “Quanto ancora continueremo a combattere il fenomeno sbagliato?”.
Last modified: Novembre 27, 2025
